18.09.2025
Miteigentum kommt in der österreichischen Rechtsordnung in verschiedenen Ausprägungen vor. (Foto: JD8 – stock.adobe.com)
Miteigentum kommt in der österreichischen Rechtsordnung in verschiedenen Ausprägungen vor. Relevant sind hier etwa ideell oder materiell geteiltes Miteigentum sowie auch Wohnungseigentum.
Ideelles Miteigentum
Von ideellem Miteigentum spricht man, wenn beispielsweise ein Grundstück grundbücherlich jeweils im Hälfteeigentum zweier Personen steht. Hier ist dann jeder Miteigentümer zu einem ideellen Anteil Eigentümer dieses Grundstückes, was bedeutet, dass niemand der beiden Miteigentümer einen bestimmten Teil des Grundstückes innehat, sondern beide anteilig am Gesamtgrundstück entsprechend der Miteigentumsanteile berechtigt sind. Es ist jedoch auch im Falle ideellen Miteigentums möglich, die Benützung eines Grundstückes oder Hausanteils verbindlich zu regeln. Dies geschieht zumeist im Rahmen einer sogenannten Benützungsregelung, mittels derer zwischen den Miteigentümern verbindlich geregelt wird, wie die Nutzung des Miteigentumsobjektes zu erfolgen hat.
Grundbuch
Empfehlenswert wäre es, diese Benützungsregelung auch grundbücherlich sicherzustellen, weil nur auf diese Weise sichergestellt ist, dass auch allfällige Rechtsnachfolger noch an das darin Vereinbarte gebunden sind. Kann zwischen den Miteigentümern kein Einvernehmen über die Nutzung eines im ideellen Miteigentum befindlichen Grundstückes hergestellt werden, gibt es auch die Möglichkeit der Auflösung. Diese kann einvernehmlich oder auch nur auf Betreiben eines Miteigentümers erfolgen.
Bei der einvernehmlichen Auflösung kommt entweder eine sogenannte Realteilung in Betracht, dabei würde das Grundstück in zwei gleichwertige Teile geteilt. Dazu wäre die Beauftragung eines Vermessungstechnikers erforderlich, der die Grundstücksteilung vorbereitet. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die zuständige Grundverkehrsbehörde der Teilung eines landwirtschaftlichen Grundstückes im Freiland die Zustimmung erteilt. Diese Bewilligung ist unter anderem Voraussetzung dafür, dass die beabsichtigte Grundstücksteilung auch grundbücherlich durchgeführt werden kann. Falls es sich bei der betroffenen Grundparzelle um Bauland handelt, wäre zur Teilung eine Teilungsbewilligung seitens der Gemeinde erforderlich.
Für den Fall, dass eine einvernehmliche Auflösung nicht möglich sein sollte, steht es den einzelnen Miteigentümern auch frei, eine sogenannte Teilungsklage beim örtlich zuständigen Bezirksgericht einzubringen. Das Gericht wird sodann prüfen, ob eine Realteilung möglich ist und im gegenteiligen Fall eine Zwangsversteigerung anordnen. Im Falle einer Zwangsversteigerung wäre nach Abschluss des Verfahrens der Erlös entsprechend der Miteigentumsanteile unter den ehemaligen Miteigentümern aufzuteilen.
Materielles Miteigentum
Beim materiellen Miteigentum handelt es sich um eine Sonderform des Miteigentums. Hier liegt keine ideelle Teilung der Anteile vor, sondern steht jedem Miteigentümer das Recht zu, jeweils die seinem materiellen Anteil an einem Gebäude zugewiesenen Räumlichkeiten, entsprechend der Beschreibung im A2 Blatt der jeweiligen Liegenschaft, zu nutzen. Meist erfolgt im Zusammenhang mit materiellem Miteigentum eine Einteilung dergestalt, dass jedem Miteigentümer genau beschriebene Räumlichkeiten – auch in unterschiedlichen Stockwerken – zugewiesen sind. Eine Neubegründung materiell geteilten Miteigentums ist heute nicht mehr zulässig. Vielmehr wird bei bestehendem materiellen Miteigentum versucht eine Auflösung zu erreichen, da die Nutzung eines derartigen Gebäudes in der Praxis meist zahlreiche Probleme mit sich bringt.
Wohnungseigentum
Eine weitere Form von Miteigentum finden wir im sogenannten Wohnungseigentum mit der Besonderheit, dass hier die Miteigentumsanteile untrennbar mit dem Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt (Wohnung, Kfz-Abstellplatz, Geschäftsraum usw.) verbunden sind, wobei diese Verbindung auch im Grundbuch ersichtlich ist. Zu Begründung von Wohnungseigentum ist zwingend ein Parifizierungsgutachten (Nutzwertfeststellung) erforderlich, welches entweder durch einen Ziviltechniker oder einen allgemein beeideten gerichtlich zertifizierten Sachverständigen erstellt werden muss. Der Wohnungseigentümer kann mit seinem Anteil verfahren, wie er will. Er kann diesen also sowohl belasten als auch veräußern. Dies kann etwa im Falle von Ehegattenwohnungseigentum ausgeschlossen werden, indem zwischen den Ehegatten ein wechselseitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot vereinbart und grundbücherlich sichergestellt wird.
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